Δευτέρα, 14 Ιανουαρίου 2013

Αγορά κατοικίας: Οι τολμηροί ψάχνουν ευκαιρίες!

Αν και σχεδόν όλοι οι παράγοντες της αγοράς προβλέπουν νέα υποχώρηση τιμών στις τιμές των κατοικιών το 2013, υπάρχουν κι εκείνοι που προτείνουν στους πελάτες να βρίσκονται με το…
χέρι στην σκανδάλη προκειμένου να προχωρήσουν σε αγορές το επόμενο δωδεκάμηνο.

Οι εκτιμήσεις για συνέχιση της κάμψης των τιμών μέσα στη νέα χρονιά, βασίζονται κυρίως σε παράγοντες, όπως:

α) Η αναμενόμενη νέα πτώση του ΑΕΠ το 2013. 
β) Η εκτίμηση για 180.000 άδειες κατοικίες -πηγή Alpha Bank- που αναζητούν αγοραστή.

γ) Η συνέχιση του πολύ χαμηλού όγκου των συναλλαγών, με αποτέλεσμα –αν δεν αλλάξουν τα δεδομένα- η υπερπροσφορά κατοικιών να συνεχιστεί για κάποια ακόμη χρόνια. 
δ) Η βαριά φορολόγηση των ακινήτων. Με βάση μάλιστα τις διαδιδόμενες αλλαγές, η αγορά φοβάται πως η επιβολή ετήσιου τέλους που θα φτάνει έως το 2% και το 2,5% της αντικειμενικής αξίας (με τις τρέχουσες προ επισφαλειών αποδόσεις ενοικίου να κυμαίνονται στο 1,50%) θα οδηγήσει σε πρόσθετο κύμα ρευστοποιήσεων ακινήτων. Επιπρόσθετα, ο ερχομός του φόρου υπεραξίας θα αποτελέσει ένα ακόμη αντικίνητρο.

ε) Η στενότητα τραπεζικού δανεισμού, κατάσταση που πολύ δύσκολα θα μεταβληθεί τουλάχιστον το προσεχές εξάμηνο.


Παρόλα αυτά, οι αισιόδοξοι παράγοντες της αγοράς υποστηρίζουν πως το 2013 οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές θα πρέπει να βρίσκονται με το «χέρι στην σκανδάλη», καθώς ενδέχεται να διαμορφωθούν τιμές που δεν θα μπορέσουν να ξαναπετύχουν τα επόμενα χρόνια.

Την εκτίμησή τους αυτή τη βασίζουν κυρίως στους παρακάτω παράγοντες:

Πρώτον, σε αντίθεση με την ομαλή υποχώρηση των τιμών στις κατοικίες κατά τα πρώτα χρόνια της κρίσης, η πτώση έχει αρχίσει να παίρνει ξέφρενους ρυθμούς κατά την τελευταία διετία.

Συγκεκριμένα (βλέπε παρατιθέμενο πίνακα), ενώ ο δείκτης τιμών της Τραπέζης της Ελλάδος για τις κατοικίες έχασε μόλις 3,8 μονάδες μέσα στο 2009 και 4 μονάδες το 2010, είχαμε μια νέα πτώση 5,6 μονάδων το 2011 και 10,9(!) μονάδων μόνο κατά το εννεάμηνο του 2012 (-2,7 μονάδες στο πρώτο τρίμηνο, -2,9 στο δεύτερο και -3,6 μονάδες στο τρίτο τρίμηνο). Σύμφωνα δε με τις τελευταίες εκτιμήσεις, ανάλογα πτωτικοί ρυθμοί εξακολούθησαν και κατά το τελευταίο τέταρτο της περασμένης χρονιάς.

Με άλλα λόγια, ο ρυθμός πτώσης των τιμών έχει πάρει τόσο μεγάλες διαστάσεις, ώστε να πιθανολογείται νέα σοβαρή αποκλιμάκωση στις αποτιμήσεις των ακινήτων το πρώτο μισό του 2013.

Δεύτερον, οι τιμές των κατοικιών σε πολλές περιπτώσεις έχουν ήδη αρχίσει να υπολείπονται του κόστους κατασκευής, με αποτέλεσμα να αποτελούν καλή περίπτωση τουλάχιστον για εκείνους που διαθέτουν τα απαιτούμενα μετρητά και που επιθυμούν να μείνουν στα σπίτια (κύρια ή εξοχική κατοικία) που θα αποκτήσουν και όχι να τα δουν ως επένδυση.

Τρίτον, η κυβέρνηση προβλέπει από το δεύτερο μισό του 2013 μια τάση σταθεροποίησης στην πραγματική οικονομία και κάποια (περιορισμένη έστω) τόνωση της ρευστότητας στην αγορά. Αν όλα αυτά επιβεβαιωθούν στην πράξη, τότε δεν μπορεί παρά να επηρεαστεί θετικά και η αγορά ακινήτων, με πιθανό σενάριο τον τερματισμό της… κατηφόρας των τιμών τουλάχιστον στο κομμάτι των οικιστικών ακινήτων.

Σύμφωνα μάλιστα με τη Διεύθυνση Οικονομικών Μελετών της Alpha Bank«οι τιμές των ακινήτων διαμορφώνονται ήδη σε λογικά επίπεδα, ιδιαίτερα σε σχέση με πολλές άλλες ευρωπαϊκές χώρες (βλέπε παρατιθέμενο πίνακα). Άλλωστε, ποτέ δεν υπήρξε υπέρμετρη αύξηση των τιμών των ακινήτων στην Ελλάδα, όπως συνέβη σε πολλές άλλες χώρες του ΟΟΣΑ». 

Σύμφωνα με τα στοιχεία του ΟΟΣΑ που εμφανίζονται στον παρατιθέμενο πίνακα, προκύπτει ότι:

α) Η πτώση των τιμών των οικιστικών ακινήτων στην Ελλάδα τη διετία 2011-2012 ήταν πολύ μεγαλύτερη από το μέσο όρο των υπόλοιπων χωρών.

β) Ο λόγος τιμών κατοικιών προς ενοίκια είναι πολύ χαμηλότερος στην Ελλάδα σε σχέση με το μέσο όρο των άλλων χωρών, δηλαδή οι τιμές στη χώρα μας είναι σχετικά φτηνές αν συγκριθούν με τα ενοίκια (ο δείκτης βέβαια επηρεάζεται και από το φορολογικό καθεστώς κάθε χώρας).

γ) Ο δείκτης τιμών των κατοικιών προς το εισόδημα κυμαίνεται περίπου στο μέσο όρο των άλλων χωρών, άρα -με τους άλλους παράγοντες να είναι σταθεροί- είναι το ίδιο δύσκολο για έναν Έλληνα και για έναν ξένο να αγοράσει κατοικία.
Δείκτης Τιμών Κατοικιών
Μονάδες
2006
94,4
2007
100
2008
101,7
2009
97,9
2010
93,9
2011
88,3
Q3 2012
77,4
Πηγή: Τράπεζα της Ελλάδος

Ελλάδα: Αριθμός οικιστικών ακινήτων
Έτος
Αριθμός
Μεταβολή
2004
5.946.954
2005
6.136.131
189.177
2006
6.257.182
121.051
2007
6.357.335
100.153
2008
6.433.904
76.569
2009
6.492.892
58.988
2010
6.543.198
50.306
2011
6.571.843
28.645
Πηγή: ΕΛΣΤΑΤ, Τράπεζα της Ελλάδος

ΟΟΣΑ: Εξελίξεις στην αγορά κατοικίας
Χώρα
Μεταβολή
Τιμών 2011
Μεταβολή
τιμών 2012*
Λόγος τιμών
προς ενοίκια
Λόγος τιμών
προς εισόδημα
ΗΠΑ
-6,60%
0,40%
97
84
Ιαπωνία
-2,10%
-1,60%
63
65
Γερμανία
3,30%
8%
89
84
Γαλλία
3,80%
-1,40%
139
133
Ιταλία
-4,60%
-4%
99
112
Ην. Βασίλειο
-5,40%
-1,20%
132
126
Καναδάς
2,80%
3,30%
160
135
Αυστραλία
-5%
-2,60%
139
121
Βέλγιο
0%
-0,10%
163
152
Δανία
-5,10%
-5,60%
112
109
Φινλανδία
-0,60%
-1,40%
135
99
Ελλάδα
-8,60%
-9,40%
87
98
Ιρλανδία
-14,40%
-14,20%
90
91
Κορέα
1,30%
1%
108
64
Ολλανδία
-4,50%
-7%
116
125
Νορβηγία
6,70%
4,90%
172
128
Νέα Ζηλανδία
-2,20%
1,70%
150
119
Ισπανία
-8,80%
-9,50%
112
118
Σουηδία
-0,50%
-3,40%
130
122
Ελβετία
4%
3,50%
97
93
Επιλεγμένες χώρες ΖτΕ
-1,10%
-1%
111
111
Σύνολο
-3,40%
-0,30%
104
95
* Διαθέσιμα σωρευτικά στοιχεία
Πηγή: ΟΟΣΑ, (Νοέμβριος 2012), Alpha Bank


http://www.euro2day.gr/news/economy/124/articles/749270/Article.aspx

Δεν υπάρχουν σχόλια: